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轻松租房六步走

2018年1月15日  巴州资深律师   http://www.kelzsls.com/
   按照市场惯例,春节前后往往是租房的高峰。许多来沪工作的年轻白领为了不影响来年的工作,大都乐意在过年前就把房子问题搞定。记者从中原地产研究咨询部了解到,对于缺乏经验的租房客而言,通过"七步走"的方式能够有效将操作过程中存在的风险降到最低: 
  第一步:审核业主身份 

  在签订租赁合同前,必须先审核业主身份,包括查看房地产权证记载的业主姓名、物业地址、面积等信息,也可以直接至该房屋所在的房地产交易中心,凭个人身份证调查上述信息,并核查业主身份证件,核对身份证照片与本人是否一致。 

  如果签订合同之人不是产权人,则可能存在代理关系或者转租关系。若存在代理关系的,则需有业主本人委托代理人的授权委托书原件;若存在转租关系的,则需要业主本人同意转租的书面证明文件原件。对于此种情形,建议最好要与业主本人直接见面,或将委托书或同意书等材料经过公证,避免假冒业主,骗取租金情形出现。 

  第二步:明确租赁期限 

  合同中一定要明确约定起租日期以及租期届满日期,避免使用模糊的语言,明确到具体的年月日,对于出现特别约定固定租期或者灵活租期等情形的,必须约定清楚何为固定租期,固定租期内违约责任,以及何为灵活租期,灵活租期内何方何种情形下可以灵活无责任解约等详细内容。 

  第三步:租金和“押金”支付方式 

  “付×押”是租赁市场中对租金和“押金”支付方式的俗称,比如付三押一,即指租金按三个月为一期支付,押金数额为一个月的租金。具体几个月支付一期租金则由租赁双方商议决定。支付租金,作为承租人主要的义务,在合同中必须明确约定清楚每期租金的支付时间和方式,以及逾期未支付的违约责任。 

  “押金”主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金应支付多少,应当按照租期长短、装修程度、家具家电数量和价值等因素来确定,押金数额越高,对出租人保障性能越强。无论支付租金还是“押金”,若通过银行划账方式支付的,最好直接划入业主本人名下的账户,并留执好相关划款凭证,以此进一步控制资金风险。 

  第四步:家电设施约定清楚 

  签订租赁合同时,对于家具、家电等附属设施、设备应当抄写清楚,避免退房时发生争议,并且对于这些附属设施设备的维修义务也应当明确约定。一般情况下,因自然原因引起的功能减弱和正常使用而产生的损坏,应当由出租人承担维修义务,并承担相应费用;但因承租人不当使用造成的损坏,应当由承租人承担维修义务,并承担相应费用。 

  第五步:水电费负担清晰 

  首先,在交房时,就应当将水、电、电话、煤气等使用情况记录在房屋交接书中,并且当场与业主结清上述费用及物业管理费。 

  其次,租赁合同中应当明确约定租赁期间的水、电、电话、煤气等使用费及物业管理费由谁承担,以及承担方式。一般情形下,水、电、电话、煤气等使用费由承租人承担,并按单据及时向有关企业支付,物业管理费可双方约定,并按期支付给物业公司。 

  第六步:违约责任要注意 

  租赁合同中必须要明确约定违约责任,应当根据不同的违约情形,约定不同的违约责任。比如,若出租人逾期交付房屋,或者租期结束承租人逾期退租的,可以每日按高于租金标准收取违约金;若出租人擅自收回房屋,或者承租人擅自退租的,可约定一次性承担较高的违约金,也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。同样,承租人没有按时支付房租的,也需要承担逾期支付的违约责任。值得注意的是,违约责任需要互相对等公平,若有明显不公平的,应当建议改正。 

  
 


文章来源: 巴州资深律师
律师: 毛新勇 [巴音郭楞]
新疆梨城律师事务所
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